公益財団法人不動産流通推進センター 事業推進室 参事 渡邉宏
大手不動産流通会社にて、仲介部門に15年、新築部門に5年、経理・人事などスタッフ部門に9年、ファンドビジネスや駐車場関連の部門に5年間従事。2017年から不動産流通推進センターの職員として、出版事業や教育プログラムの企画・開発業務に従事。「ヒヤリハット！不動産仲介トラブル事例集」の企画・原稿作成を担当。公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士。
不動産売買には、さまざまなトラブルがつきものです。自社の不動産売却を急ぐがあまりに、ずさんな取引をしてしまうと、あとで大変な思いをしかねません。不動産取引で気をつけるべきポイントについて、公益財団法人不動産流通推進センター 事業推進室 参事の渡邉宏氏に話を伺いました。
不動産売買でよくあるトラブル
不動産流通推進センターでは、不動産取引に関する相談を電話で受け付けており、年間およそ6,000件もの相談が寄せられます。私道にまつわるものなど道路関連、構造・耐震性関連、環境・地質関連などトラブルの内容は多岐にわたりますが、これらは分類上は民法の「契約不適合責任」に集約されます。これは以前の「瑕疵担保責任」のことで、2020年の民法改正で名称が変わるとともに、内容も改定されました。
不動産売買は通常、仲介業者が間に入って「契約書」や「重要事項説明書」や「特約事項」などが作成されますが、これらの書面で説明した内容通りではない場合、売主は契約不適合責任を問われることになります。
下の図は、不動産取引でトラブルの元となる、主な22のポイントです。
トラブルを避けるためには？
これらのポイントについて、専門家も入れながらしっかりと売買前に調査することはもちろん重要ですが、どれだけ入念に調査をしても、わからないことはあります。
例えば、土壌検査の場合、その土地の土壌をくまなく検査するのは不可能ですから、サンプル調査となります。したがって、たまたまサンプルで採取した土壌は問題がなくても、少し離れたところの土壌が汚染されていることが後でわかった、というようなことが起こるのです。
この場合、「ちゃんと調査はしたけれど見つからなかったのだから、売主の責任ではない」と言っても通りません。中には売主に過失がなければ責任を問われないものもあるにはありますが、大抵は責任を問われます。
そこでぜひお勧めしたいのは、「売買後に何か問題が起きた場合」を想定して、事前に契約書に、契約不適合の発見の期間（売買後1年など）、費用負担をどちらがするか、そしていくらくらいの費用負担が想定されるのか、といったことを盛り込んでおくことです。また、事前にどんなリスクが想定できるかは、不動産仲介のプロでないとなかなかわからないと思います。さまざまな可能性について、しっかり説明してくれる仲介業者を選びましょう。
「告知義務」を知っておこう
ここまでのトラブルは、売主が事前に知らなかった、いわゆる「善意無過失」のケースです。一方、事前に知っていたのに隠していた（言わなかった）ということになると、売主はさらに不利な状況となります。売主には「告知義務」があるからです。もし隠していた場合、免責特約で「売買後1年間」といった期間を設定していても無意味となり、責任を追及されます。
実際、裁判となり「当然知っていたはず」などと追及される例はあります。告知義務は非常に重要ですから、まあ大丈夫だろう、といった甘い考えは厳禁です。売主は売却して終わりではないのです。売却後のリスクもしっかり理解しましょう。
不動産の有効活用について、わかりやすく資料にまとめましたのでこちらもぜひご活用ください。
