「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律（改正建築物省エネ法）」は2025年4月から施行され、以降に着工される住宅・非住宅のすべてが対象となります。同法が定める省エネ基準への適合が義務化されるというもので、たとえ対応が難しい事情があったとしても後回しにすることはできません。
そして「省エネ」という付加価値が義務化により標準化されることで、建築コスト増の可能性や消費者への説明書類の見直しなどにも対応する必要性が生じます。
同法施行後に事業者はどのように対応すべきかについて、お届けいたします。
義務化について厳格になる動き
今回の改正法は、厳格な省エネ基準への準拠を求める国の意向を反映しています。同法の目指す2050年のカーボンニュートラルおよび2030年度の温室効果ガス46％削減（2013年度比）を実現するため、原則としてすべての新築（住宅・非住宅）建築物には省エネ基準への適合が義務付けられ、違反している場合には確認申請が通りません。また、書類を偽装して確認申請を通した場合、もちろんですが罰則を課されるものとなっています。これまでは「届出義務」や「適合努力義務」とされていたものについても、前述のとおりすべての建築物が「適合義務」の対象（※）となっている点についてご注意ください。
（※）一次エネルギー消費量基準と外皮基準からなる、省エネ性能確保のために建築物が備えるべき設備や構造に関する基準への適合が義務化される。これまで義務化適用外だった小規模非住宅と、小・中・大規模住宅が含まれる。
また、既存建築物の増改築についても法改正によって増築・改築部分には基準への適合が求められるように変更されています。元の建築物が現行の省エネ基準が定められる前のものであったとしても、新たに増改築された部分は基準に沿った断熱材や窓の施工をする、一定以上の性能を持った空調・照明等の設備を設置するなどして、基準に適合していなくてはいけません。
詳しい内容については、国土交通省のホームページをご覧ください。
不動産売買にも影響が？
では、同法の施行が不動産売買へ与える影響はどのようなものが考えられるでしょうか。住宅・非住宅、また個人・企業を問わない売買取引への直接的な影響として注目するべきは、物件が持つ競争力の変化です。
施行後は当然ながら環境配慮型の物件が市場の主流を占めることとなり、省エネに未対応の物件はその価値を大きく下げるか、投資対象として扱われないことが予想されます。また、省エネ基準は今後さらに厳しくなる可能性もあり、価格は高くともより高水準な省エネを達成する物件が求められるようになりそうです。
少なくとも、省エネに対応した環境配慮型物件でなければ競争力を維持できないということになるでしょう。
売却を前提とせず、長く住むマイホームを求める顧客にも、住宅購入の際に申請できる補助金や住宅ローン減税など、優遇措置の条件を満たす物件に需要が出ることが予想できます。これについては建売・注文住宅ともに、改正後の省エネ基準に適合することはもちろんZEHなど高いレベルの基準を満たす環境配慮型の住宅を建て、レベルの基準を満たすことによるコスト増と上記の優遇措置とのバランスをみることが良い方法です。
環境配慮型の住宅では光熱費を低く抑えられたり、室内環境を快適に保つ性能が高いものであったりと、実際に入居する住人にとってのメリットも数多く存在します。
そのメリットのひとつとしては先に挙げた補助金や減税措置もさることながら、住宅ローンの借入れそのものについても、環境配慮型住宅を対象にさまざまな優遇が得られる商品が開発されていることも見逃せません。
実在するものの例としては、りそな銀行が展開する「りそなSX住宅ローン」もそのひとつで、金利優遇や各種補償、優待サービスなどの特典が受けられるものとなっています。
こういった環境配慮型住宅向けの優遇ローンを補助金や減税などと合わせることで、顧客もより負担なく住宅を購入することが可能となります。機能的に好条件の物件を、経済的に好条件の支払い方法で購入する需要に応える形になるでしょう。
今後の主流となる環境配慮型物件について、義務化の動きと競争力を中心に解説いたしましたが、いかがだったでしょうか。即座に対応するのは大変な部分もあるかもしれませんが、社会の流れとしては環境配慮型の建築が主流になるよう政府が主導していることもあり、早期の対応は必須です。
しかし、この政策が実施されることで住宅購入という点では各種の優遇制度により購入者に利点が多く、これは新たなビジネスチャンスでもあると言えます。
いち早く対応することで、このビジネスチャンスを掴みましょう。
（※）国土交通省 「建築物省エネ法が改正されました」（令和4年6月17日公布）
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