不動産レポート2024年冬（関西版）

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  • カテゴリー 経営戦略

3か月に一度、マーケット情報や不動産に関する市況、最新のトピックスなどをお届けします。本記事は2024年冬に発行された、関西向けの内容となります。

【Market REVIEW】低金利環境などを背景に投資先としての日本人気は継続

  • PwCによると、2025年のアジア地域での都市別不動産投資見通しでは、1位が東京（前年1位）、2位が大阪（同3位）となりました。追加の利上げが見込まれるものの、他都市と比較すると低金利環境にあることや、中国への投資代替先として選ばれる傾向にあることから、昨年に続き日本への人気が継続しています。
  • ニッセイ基礎研究所の不動産市況アンケート（2025年1月実施）によると、現在の景況感では回答者のおよそ7割がプラス回答となり、コロナ禍前の2020年以来、5年ぶりにプラスの回答が7割以上となりました。価格上昇や市場拡大が期待されるセクターの回答では、前回（2024年1月）から上位の順位変化はなく、「ホテル」（73%）、「データセンターなどの産業関連施設」（61％）、「賃貸マンション」（35％）となりました。一方、「オフィス」への回答割合は16ポイントほど増加しており、好調な市況を背景に投資家からの期待も高まっていることがうかがえます。
アジア太平洋地域の都市別不動産投資見通し
（出所）PwC, Urban Land Institute

経済成長率は堅調な個人消費を背景にプラス

  • 2024年第三四半期の国内実質GDP成長率は＋1.2%（前期比年率換算、季節調整値）と2四半期連続でのプラスとなり、GDPの大部分を占める個人消費も前期に続きプラスとなりました。2024年の実質賃金指数は速報値で－0.2％（前年比、事業所規模5人以上の現金給与総額）となったものの、2024年12月時点では2ヶ月連続でプラスとなっており、改善傾向もみられる所得環境が堅調な個人消費に影響したことが考えられます。
  • ESPフォーキャスト（1月調査）によると、2024年10～12月期の実質経済成長率（前期比年率）は＋1.2％となり、2025年1～3月期は1.34％に成長するものの以降は、低下傾向となり、1％程度の水準で推移していくことが予想されています。
実質GDP成長率（実績・見通し）
（出所）内閣府、ESPフォーキャスト（見通し部分）

小売り販売は好調も対前年伸び率は縮小傾向

  • 商業動態統計によると、小売販売額は食料品の値上げなどから33ヶ月連続で前年同月を上回っているものの、伸び率は縮小傾向にあります。業種別では、好調にあった百貨店が秋冬物の衣料品の不調を背景に10月に32ヶ月ぶりに前年同月を下回っていましたが、足元11月には気温の低下や好調なインバウンドを背景に前年同月比103.4とプラスになっています。ドラッグストアも風邪などの流行もあり好調が継続しており、43ヶ月連続で前年同月を上回っています。
小売り販売額変化率（前年同月比）
（出所）経済産業省

2024年の新築マンション価格は上昇

  • 不動産経済研究所によると、2024年12月の近畿圏新築分譲マンション価格は、5,090万円と前年同月比＋10.3％の上昇となりました。2024年の平均価格は5,357万円となり、1991年以来の高値を更新しました。超高額物件の影響で大阪市部では前年比＋45.7％の6,126万円と大幅な上昇となりました。初月契約率も74.3％と3年連続で70％を超えており、好調感がうかがえます。
  • 東京カンテイによると、近畿圏の2024年の70㎡あたり中古マンション価格は前年比▲0.9％の2,865万円となり、下落に転じました。大阪市では同＋4.9％と上昇が継続しましたが、近郊・郊外エリアで下落したことから、全体平均でも低下しました。
近畿圏の新築マンション価格・契約率
（出所）不動産経済研究所

オフィスマーケットは好調が継続

  • 三鬼商事によると、2024年12月の大阪ビジネス地区における平均空室率は4.04％（前年同月比▲0.06ポイント）となっており、低下トレンドが継続しています。また、平均賃料は12,170円/坪（同+1.62％）と上昇トレンドが継続しており、好調な市況感となっています。
  • 三幸エステートによると、大阪市主要3区のオフィス新規供給量は、2025年は約3.2万坪、26年は約0.8万坪と、24年の約8.4万坪から供給量は落ち着く見通しとなっています。24年は梅田駅周辺で供給量が増加しましたが、25年・26年では淀屋橋エリアでも比較的大規模な新規供給が予定されています。
大阪ビジネス地区のオフィス空室率・平均賃料
（出所）三⻤商事
※大阪ビジネス地区＝梅田地区、南森町地区、淀屋橋・本町地区、船場地区、心斎橋・難波地区、新大阪地区

【Market TOPICS】関西圏のオフィス供給計画

大阪中心3区のオフィス新規供給と空室率
（出所）三幸エステート
（注）1フロア面積50坪以上のビルを対象、空室率は年末値
関西圏の主なオフィス計画
（出所）三鬼商事
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上記記事は、本文中に特別な断りがない限り、2025年3月18日時点の内容となります。
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