築30年以上経過した不動産は、築古物件などと呼ばれるようになります。
もちろん30年以上経過せずとも店舗、事務所、住宅など、あらゆる建物は古くなればなるほど不具合が目立つようになり、入居者の減少や賃料の下落、経年劣化による建物自体の危険性の増加など、リスクは年々増大していきます。
今回は、知っておきたい「築古物件のリスクとその対策」をお届けします。
物件経過年数別リスク
建物はその築年数を重ねるごとに劣化し、リスクは増大していきます。
その度合いは図のように3段階に分けて考えられます。
古くなって収入減少!? 築20～30年の建物
設備機能等の劣化に伴う収益性の低下が問題になってきます。
物件の陳腐化により競争力が低下し、賃貸マンションなど住居の場合は入居者の敬遠が深刻になり、店舗物件などの場合テナントがなかなか埋まらなくなることも考えられるでしょう。設備機能の改修を行わない限り、家賃の引き下げで対応する場合が多くなります。
大幅な改修が必要に！ 築30年以上の建物
築年数が30年を超えてくると、上記にプラスして建物維持管理コストの増加が顕著になります。
経年劣化による不具合が増加し、建物維持管理コストは増大する一方。各種修繕、設備の取り替えに多額の費用がかかる場合もあります。主な例を挙げてみましょう。
このように、修繕周期が短いものでは20年以内に、長いものでも30年でほぼ全てが修繕の対象になります。建物全体に張り巡らされた配管の取り替えのような大掛かりな工事をすることを考えると、建替えも視野に入れて考えたほうが良いかもしれません。
もはや危険と見なされる？ 1981年5月31日以前に建築確認を受けている建物
こちらは旧耐震基準に準拠して建築されている建物ということになります。
現在の建築基準法における耐震基準（新耐震基準）(注)を満たしておらず、耐震性に問題がある物件も存在します。そういった物件では、安全性確保のため耐震補強工事や建替えが必要となります。当然、かかる費用は大きくなると予想されます。
注：新耐震基準とは、震度5の地震では、ほぼ建物に影響がでることなく、震度6強から7の地震が起こっても建物が倒壊せず、中にいる人の安全が確保できる建物を意味する
築古物件のリスク対策
リスク対策でするべきことの、代表的なもの３つを挙げていきます。
【売却】
建物の劣化によるリスクと維持コストを考慮すると、価値があるうちに手放すことも考えるべきでしょう。資産の形を不動産から現金へ変換することで、次の施策のための資金として活用できるようになります。
【継続使用するなら大規模修繕工事】
リノベーション、リファイニングなどの工事を行い、付加価値をつけることで、現在のニーズに沿った物件にしてしまうのもひとつの手です。比較的低コストで、物件の価値をなるべく下げずに継続して使用したいのであれば、修繕工事等のリフォームを行い、機能を維持することが有効です。
【建替え工事】
築古物件を取り壊し、新たな建物を新築します。新築なのでもちろん経年によるリスクはリセットされますし、時流と目的に合わせた建物の建築ができますね。コストと時間はかかるものの、物件価値を高めることができます。
放置するとどうなる？
古くなった建物に特に対応をせず、そのまま放置した場合はどうなるのでしょうか。
設備の不具合により入居者から苦情が出るといったものから、外壁や看板など構造物の落下で人命が危険に晒される、建物自体が消防法等の基準を満たさなくなるというものまで、リスクの顕在化の形は様々。そのどれもが入居者・テナントはもちろん、世間や取引先からの信用を損ない、ときには大きな被害を招く可能性があります。
過去に2階建てアパートの2階外側の通路の床が抜け、複数人が重軽傷を負う事故が発生しました。原因は通路と階段部分に使用された鋼板が腐食しているのを放置したことによるものでした。死者が出なかったことは不幸中の幸いですが、「古いからサビが浮いてくるのは当たり前」などという認識でいると、取り返しのつかない事故につながる恐れがあります。事故が起きると物件の所有者や管理会社の信頼は大きく低下し、運営の危機に瀕する可能性もあります。
経過年数別のリスクを取り上げましたが、建物の経年劣化というものは環境・使用状況により異なってきます。日頃からしっかりと管理をし、いつ対応するか、どのような対応をするかを決めておくことが物件運用の要と言えるのではないでしょうか。リスクがあることを念頭に置き、大幅なリフォームから、建替えや売却までも運用計画に含めて考えることも必要になってくるでしょう。
不動産の有効活用について、わかりやすく資料にまとめましたのでこちらもぜひご活用ください。
